Vous connaissez le dicton : rien n'est gratuit… Eh bien, acheter un logement coûte beaucoup d'argent. Avant de vous mettre à chercher un logement, vous devez donc savoir quel est votre budget et quelle catégorie de prix de logements vous pouvez ou non vous permettre.

Quel montant pouvez-vous consacrer à votre premier logement ?

Pour savoir ce que vous pouvez vous payer, tenez compte de vos économies, d'éventuelles donations, de vos revenus et de votre capacité remboursement… Ne stressez pas, nous allons vous expliquer tout ça. Attention : il faut payer toute une série de frais, en plus du prix de vente. Votre banque peut vous aider à estimer le montant que vous pouvez emprunter.

Est-ce une bonne idée d'acheter ?

On est bien d'accord, vous voulez acheter votre propre logement. Dans ce cas, c'est une bonne idée de prendre d'abord un peu de recul et de se demander si c'est vraiment la meilleure option, dans votre situation et à ce moment de votre vie. Peut-être qu'il vaut mieux louer (pour l'instant) ? Dans cet article, nous énumérons les avantages et les inconvénients de la location et de l'achat.

Principes budgétaires de base

Si vous êtes convaincu qu'acheter est la meilleure chose pour vous, il faut d'abord savoir ce que vous pouvez vous permettre et quels coûts vous devez prendre en compte.

D'un côté de l'équation : vos revenus et votre apport en fonds propres (le montant que vous pouvez mettre immédiatement sur la table). Ces sommes déterminent également en partie le montant du prêt.

De l'autre : les coûts du logement (le prix d'achat et tout ce qui va avec).

Si vous achetez un logement existant, vous devez également tenir compte d'éventuels frais de rénovation, certainement s'ils sont nécessaires (une nouvelle toiture, un nouveau chauffage) et éventuellement aussi s'ils sont souhaitables (une nouvelle salle de bain ou une nouvelle cuisine). En Flandre, à partir du 1er janvier 2023, si vous achetez un logement de classe énergétique E ou F, vous avez l'obligation de le rénover de manière à le faire passer à la classe D ou mieux dans les 5 années suivant l'achat.  Il n'est pas exclu que de telles obligations soient à terme également prévues dans les 2 autres régions, à savoir la Région wallonne et la Région de Bruxelles-Capitale.

Vous devez inclure ces dépenses nécessaires dans vos simulations budgétaires. Les dépenses souhaitables peuvent être laissées de côté, mais vous devez alors accepter que vous ne pourrez installer de cuisine ou de salle de bain neuve que si vous dépensez moins ou gagnez plus. Cliquez ici pour savoir comment établir un budget intelligent.

Apport en fonds propres

L'immense majorité des gens doivent emprunter pour acheter leur premier logement. Mais cela ne signifie pas que vous puissiez emprunter n'importe quel montant. Les banques ne sont en principe autorisées à financer qu'un maximum de 90 % de la valeur du logement. Et comme un achat implique d'autres frais que le prix de vente proprement dit, il est préférable de prévoir au moins 20 % sous la forme d'un apport en fonds propres. Autrement dit, si vous voulez acheter un logement à 200 000 euros, comptez un apport en fonds propres minimal de 40 000 euros.

Il n’est pas raisonnable de dépenser tout l'argent que vous avez pour l'achat d'un logement. Conservez toujours une réserve confortable, correspondant au moins à trois mois de salaire, sur votre compte d'épargne.

Vous n'avez pas encore assez économisé ? Dans cet article nous vous apprenons à épargner mieux et plus.

Revenus

Le niveau de vos revenus détermine également le montant que vous pouvez emprunter. La banque veillera à ce qu'il vous reste de quoi payer vos frais fixes tous les mois, et continuer à vivre normalement, avec une petite marge d'épargne. Parce que manger des tartines au choco pendant vingt ans risque de devenir lassant.

Ah, encore une chose… Contrairement à ce que l'on entend souvent, il ne faut pas absolument avoir un contrat de travail à durée indéterminée pour obtenir un prêt. Mais ça aide.

Avantages fiscaux et primes

L'achat d'un logement coûte beaucoup d'argent, mais les personnes qui achètent pour la première fois un logement bénéficient d'un certain nombre d'avantages. À titre d'exemple, en Flandre, les droits d'enregistrement (une sorte d'impôt que vous payez lorsque vous achetez un logement) sont réduits à 3 % (au lieu de 6 %) lors de l'acquisition de votre unique logement personnel. Si vous promettez de procéder à une rénovation énergétique en profondeur (et que vous l'effectuez), ils ne s'élèvent plus qu'à 1 %.

En Flandre, il existe en aussi de grosses primes en faveur de la rénovation énergétique, en fonction de vos revenus. De telles primes existent aussi en Wallonie et à Bruxelles.

Pour la Région de Bruxelles-Capitale, vous payez 12,5 % de droits d'enregistrement pour les biens immobiliers. Vous avez droit à un abattement sous certaines conditions.

Au niveau de la Wallonie, vous payez 12,5% de droits d'enregistrement pour les biens immobiliers. Si vous achetez un bien modeste, vous bénéficiez, sous certaines conditions, d'un droit d'enregistrement réduit de 6 % sur une partie de la base imposable. Si l’acquisition donne lieu à l’octroi d’un crédit auprès de certains organismes de crédit à finalité sociale, le même droit est réduit à 5 % et l’enregistrement de l’acte de prêt hypothécaire, sous forme d’Eco-Prêts, est exempté du droit de 1 %. Lorsque vous achetez une habitation sociale auprès d’une personne morale de droit public, le droit d’enregistrement est réduit à 0 %. En pratique cela signifie que vous payez le droit fixe de 50 euros. Enfin, il existe une prime au logement sous la forme du Chèque Habitat.

Voilà, vous savez maintenant quels sont les éléments les plus importants à prendre en compte lors de l'achat d'un logement. De nombreuses banques proposent sur leur site Internet un simulateur qui permet de calculer le montant que vous pouvez emprunter. Introduisez vos données et faites le test. Combien pouvez-vous emprunter ? Dès que vous avez ce montant en tête, vous savez dans quelle fourchette de prix vous pouvez commencer à chercher.

Avant de commencer à écumer le marché immobilier, c'est une bonne idée de se demander ce qui vous conviendrait le mieux : un logement existant ou une nouvelle construction.

Vérifiez auprès de votre banque combien vous pouvez emprunter, en fonction de vos revenus et de votre apport en fonds propres.