La plupart des personnes qui souhaitent acquérir un premier logement optent bien souvent pour un logement existant. Il y a cependant aussi plusieurs bonnes raisons de préférer une construction neuve. Pesons le pour et le contre de la construction et de la rénovation.

Si vous êtes à la recherche de votre premier logement, vous devez également vous poser sérieusement cette question. Choisirez-vous, comme la plupart des gens, un logement existant ou opterez-vous plutôt pour une construction neuve ? Ce n'est pas seulement une question de préférence personnelle. Il faut aussi peser les avantages et les inconvénients objectifs de chaque solution.

Avantages de l'achat d'un logement neuf

• Bonne performance énergétique : Les nouvelles constructions doivent satisfaire à des exigences énergétiques strictes (isolation, énergies renouvelables, ventilation…). Un tel logement consomme donc très peu d'énergie au mètre carré. Un argument extrêmement important de nos jours.
• Vous pouvez souvent déterminer vous-même l'aménagement : Surtout si vous achetez sur plan (une nouvelle construction qui n'est pas encore réalisée), vous pouvez faire de nombreux choix. Vous devrez par contre généralement payer un complément si vous souhaitez des aménagements particuliers (autres appareils dans la cuisine, pierre naturelle dans la salle de bain…).
• Frais d'entretien limités : Les frais d'entretien d'une maison plus ancienne sont parfois élevés. Ce n'est normalement pas le cas des nouvelles constructions. Qui plus est, l'entrepreneur est responsable des vices de construction pendant les dix premières années.

Inconvénients de l'achat d'un logement neuf

• C'est souvent plus cher et compact : Les nouvelles constructions ne sont pas données. Si l'on compare le prix au mètre carré, elles sont souvent plus chères que les logements existants. La plupart des nouvelles constructions sont également plus petites que les logements existants.
• Le coût d'achat peut encore s'alourdir : En cas d'achat sur plan, les vendeurs incluent aujourd'hui souvent une clause qui permet des augmentations de prix. Cela leur permet de répercuter la hausse du coût des matériaux et des salaires. Dans ce cas, vous devez donc prévoir une marge supplémentaire en tant qu'emprunteur.
• Régime de TVA éventuellement défavorable : Si vous achetez un logement neuf à un promoteur immobilier, vous payez 21 % de TVA. Si vous choisissez un logement existant, vous payez des droits d'enregistrement. Mais il y a des exceptions. C'est notamment le cas si le logement remplace un bâtiment démoli. Vous ne payez dans ce cas que 6 % de TVA (il y a encore quelques conditions additionnelles).
• Acheter sur plan : Les nouvelles constructions sont souvent vendues sur plan, donc avant même que le gros œuvre n'ait débuté. Autrement dit, vous ne pouvez pas vous promener dans le logement avant de l'acheter, mais devez vous fier aux plans et simulations informatiques.
• Attendre la réception : Si un logement existant est souvent disponible immédiatement ou assez rapidement, ce n'est généralement pas le cas d'une construction neuve. Des retards sont par ailleurs possibles.

Avantages de l'achat d'un logement existant

• Souvent moins cher au m² : Si vous ne considérez que la surface, les logements existants sont souvent moins chers au mètre carré. Mais ne perdez pas de vue d'autres frais.
• Des maisons avec une histoire et une âme : Une voiture ancienne a-t-elle plus de charme pour vous qu'une voiture contemporaine ? Vous aimez mieux acheter des articles de seconde main que neufs ? Si vous répondez deux fois par l'affirmative, vous préférerez peut-être aussi les logements existants aux nouvelles constructions.
• Généralement rapidement disponible : Si vous achetez un logement existant aujourd'hui, vous pouvez emménager dans les quatre mois (après la passation de l'acte, lisez à cet égard cet article). Dans le cas d'une construction neuve achetée sur plan, il se peut parfaitement que vous deviez attendre quelques années. Bien entendu, certaines nouvelles constructions sont immédiatement disponibles.
• Le revenu cadastral (RC) est généralement beaucoup plus intéressant : Le RC est un revenu locatif fictif qui sert à calculer le précompte immobilier, un impôt annuel sur les logements. Cet impôt est généralement plus bas pour les logements existants que pour les constructions neuves.

Inconvénients de l'achat d'un logement existant

• Le prix demandé n'équivaut pas au prix de vente : Le prix demandé n'est pas nécessairement le prix auquel le bien est vendu. Cela peut constituer un avantage si vous proposez un prix inférieur et que l'offre est acceptée. Mais cela peut aussi être une source de stress si d'autres font systématiquement une offre plus avantageuse que la vôtre. Attention : toute offre est contraignante. Consultez à cet égard cet article.
• Des coûts énergétiques plus élevés : De nombreux logements anciens ont une performance énergétique inférieure. Cela ne signifie pas seulement que vous dépenserez beaucoup d'argent pour les chauffer. En Flandre, à partir du 1er janvier 2023, si vous achetez un logement de classe énergétique E ou F, vous êtes également obligé de procéder à une rénovation énergétique de manière à le faire au moins parvenir à la classe D. Pour la Région wallonne et la Région de Bruxelles-Capitale, il n’existe pas encore de telles obligations.
• Le coût de la rénovation peut s'alourdir : Un logement existant peut donc s'avérer moins cher à l'achat, mais des rénovations majeures s'imposent parfois. En cas de doute, faites-vous accompagner par un architecte ou un entrepreneur pour estimer les coûts de rénovation nécessaires pour faire du logement que vous convoitez celui de vos rêves.
• Les frais d'entretien sont généralement plus élevés : Les frais d'entretien d'un logement ancien sont souvent aussi plus élevés, par exemple pour les menuiseries extérieures, la toiture, les gouttières… Si une maison n'est pas entretenue régulièrement, les frais peuvent finir par s'emballer, alors qu'ils restent généralement modérés lors des dix premières années d'une nouvelle construction.

À ce stade du processus d'achat, il n'est pas encore impératif de choisir entre nouvelle construction et logement existant, mais c'est un aspect dont il est utile de tenir compte dans la suite de vos recherches. Si, en revanche, vous vous décidez dès maintenant, vos recherches ultérieures s'en trouvent simplifiées.