Il est préférable de s'être rendu à la banque avant d'acheter un logement, pour savoir combien vous pouvez emprunter. Maintenant que vous avez signé un contrat de vente, il est temps de régler les derniers détails de l'emprunt. En quoi cela consiste-t-il ?

Pour financer l'achat d'un logement, vous optez par définition pour un crédit hypothécaire. C'est une solution de financement immobilier intéressante pour toutes les parties, banque comme acheteur. Pour l'acheteur, parce qu'il emprunte à un taux d'intérêt relativement bas et qu'il peut rembourser le prêt sur une plus longue période. Pour la banque, parce qu'elle obtient une garantie ou sûreté pour l'argent qu'elle emprunte. En général, cette garantie est le logement que vous venez d'acheter.

Préparez votre dossier de crédit

Pour pouvoir proposer un prêt, la banque a besoin de beaucoup d'informations. La principale question est évidemment de connaître le montant de l’épargne et des revenus dont vous disposez.

Vous pouvez prouver ces derniers en soumettant fiches de paie et avertissements-extraits de rôle de l'impôt des personnes physiques. Pensez également à fournir une copie de votre contrat de mariage si vous en avez un. La banque vérifiera en outre si vous avez déjà d'autres prêts.

Estimation

Depuis le 1er janvier 2022, la banque ne veut pas seulement savoir ce que vous payez pour votre logement, elle doit aussi vérifier ce que le bien vaut réellement. Cela ne signifie pas nécessairement qu'un évaluateur va se rendre effectivement sur place. Souvent, la banque dispose de suffisamment de données sur les quartiers et les logements pour connaître la valeur approximative d'un bien.

Dans le cas contraire, elle envoie un évaluateur sur place (à vos frais). Cet accent mis sur la valeur réelle du bien est une raison supplémentaire pour toujours inclure la condition suspensive de l'obtention d'un prêt dans le contrat de vente.

Quotité : quoi ?

Tôt ou tard, il se peut qu'un employé de la banque lâche sans crier gare le mot « quotité ». Pour éviter d'écarquiller les yeux et de bredouiller un « quoi ? », lisez ce qui suit. La quotité est le rapport entre le montant du prêt hypothécaire et la valeur de votre maison. Vous entendrez aussi parfois l'expression anglaise « loan to value ». Si vous avez acheté un logement de 200 000 euros et que votre banque est disposée à vous prêter 180 000 euros, vous pouvez vous estimer heureux. En effet, vous aurez alors obtenu un prêt avec une quotité de 90 %, soit le maximum qu'une banque puisse prêter pour un logement (il y a toutefois des exceptions à la règle).

Remboursements mensuels et capacité d'emprunt

Dans l'exemple que nous avons donné ci-dessus, vous devez rembourser ces 180 000 euros, avec des intérêts. Vous le faites généralement par des remboursements ou amortissements mensuels. Plus le prêt est long, plus ceux-ci sont faibles. Mais aussi : plus le montant total des intérêts que vous paierez en fin de compte, sur toute la durée du prêt, est élevé. Et plus la durée est longue, plus le taux d'intérêt sera sans doute élevé.

Il est important que les remboursements mensuels ne soient pas trop élevés. Comptez un maximum d'un tiers des revenus de votre ménage. Vous devez en effet aussi être en mesure de faire face aisément à vos autres dépenses.

Votre capacité d'emprunt est donc directement liée à votre revenu net, à vos coûts fixes et à vos dépenses quotidiennes.

Taux d'intérêt fixe ou variable ?

Autre choix important : un taux d'intérêt fixe ou variable. Un taux d'intérêt fixe reste identique pendant toute la durée du prêt. Un taux d'intérêt variable peut baisser ou augmenter à des moments déterminés contractuellement, en fonction de l'évolution des taux d'intérêt du marché. Mais cette augmentation est limitée et plafonnée à un doublement. Vous pouvez également opter pour un crédit accordéon. Lorsque le taux d'intérêt augmente, vous continuez à payer le même montant chaque mois, mais un peu plus longtemps (ou moins longtemps, si le taux d'intérêt baisse).

Durée du prêt

La durée d'un prêt est le nombre d'années, généralement entre 10 et 25, dont vous disposez pour le rembourser. En principe, le premier remboursement est effectué le premier jour du mois qui suit la signature de l'acte chez le notaire. Le tableau d'amortissement de votre prêt vous indiquera le nombre de mois qu'il vous reste à payer.

Assurance solde restant dû

Encore un terme que vous n'avez sans doute jamais entendu avant d'acheter un logement. L'assurance solde restant dû est en fait une police d'assurance-vie qui garantit le remboursement de votre prêt (ou une partie de celui-ci) si vous décédez avant de l'avoir entièrement remboursé.

Comparer les banques

Il est fort possible que vous obteniez les meilleures conditions auprès de votre banque, mais il n'y a aucun mal à vous adresser à une autre institution bancaire. Il existe également des courtiers de crédit qui comparent les différentes banques. N'oubliez pas qu'ils ne comparent pas toutes les banques et qu'ils touchent une commission pour leurs services.

N'oubliez pas la police d'assurance incendie

À partir du moment où la propriété est transférée, c'est vous, en tant que nouveau propriétaire, qui assumez tous les risques liés au logement. Il est donc préférable de souscrire une assurance incendie, qui couvre non seulement les dommages causés à votre logement tout neuf, mais aussi ceux causés à des tiers, comme les voisins.